お部屋探しガイド
契約時・更新・退去のポイント
賃貸の手続きは「契約」「更新」「退去」の3つのフェーズに分かれます。それぞれのタイミングで確認すべきポイントと必要な手続きを事前に把握しておくことで、トラブルを未然に防ぎ、スムーズに賃貸生活を送ることができます。
目次
- 契約時のポイント
- 更新時のポイント
- 退去時のポイント
契約時のポイント
概要
賃貸契約とは、入居者とオーナー（または管理会社）の間で締結する契約のことです。契約時には「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」の2つの書類について説明を受け、内容を確認した上で署名・捺印を行います。
重要事項説明書のチェックポイント
重要事項説明書とは、宅地建物取引士が賃料・使用条件・設備・権利関係などを説明する法的書類のことです。特に以下の項目は入居後のトラブルに直結するため、必ず確認してください。
- ›更新料・更新事務手数料契約満了後も住み続ける場合に発生する費用です。金額と支払い時期を確認しましょう。
- ›保証料（保証会社の費用）初回・年間・月額など保証会社によって異なります。今後の総支払額を確認しておきましょう。
- ›退去予告の期間と方法中途解約の場合、1〜2ヶ月前の予告が必要なケースが多いです。予告期間と連絡方法（書面・電話・オンライン）を確認しましょう。
- ›禁止事項ペット・楽器・石油暖房器具・事務所利用などが禁止されているケースが多くあります。
- ›設備の種別（オーナー設備か残置物か）オーナー設備は故障時の修繕義務がオーナーにあります。残置物は入居者負担で修理が必要です。
- ›管理の所在（オーナー直接管理か不動産会社管理か）トラブル発生時の連絡先を確認しておきましょう。
- ›ライフライン（電気・水道・ガス）の連絡先入居日までに開栓手続きが必要です。早めに各社へ連絡しましょう。
賃貸借契約書のチェックポイント
賃貸借契約書とは、賃料の支払い方法・入居規約・敷金の精算に関する取り決めを定めた契約書のことです。以下の項目を重点的に確認してください。
- ›賃料の支払い方法口座振替・口座振込など、支払い方法は契約によって異なります。
- ›敷金の精算方法と返還時期預託先・取り扱い方法・返還時期を確認。国土交通省のガイドライン（原状回復をめぐるトラブルとガイドライン）も参考にしましょう。
- ›禁止事項・入居規約賃借権の譲渡・無断改造・騒音防止・ゴミの分別方法など、近隣トラブルを防ぐためにも内容を把握しておきましょう。
- ›特約事項早期解約違約金の有無など、特別な条件が記載されています。見落としがないよう必ず確認しましょう。
更新時のポイント
定義
契約更新とは、賃貸借契約の期間満了後も引き続き同じ物件に居住するために行う手続きのことです。更新をしない場合は、契約期間満了の所定期間前までに解約の意思を伝える必要があります。
更新時に必要なもの
- ›更新料・更新事務手数料金額は契約書に記載されています。事前に確認しておきましょう。
- ›火災保険（更新または新規加入）火災保険の期間が契約更新と一致しない場合は別途更新が必要です。
- ›保証会社の保証料保証会社によって更新時の保証料の有無・金額が異なります。
- ›認印（シャチハタ以外）更新契約書への押印に使用します。
退去時のポイント
定義
退去手続きとは、賃貸物件を解約し、部屋を明け渡すまでの一連の手続きのことです。退去予告から立ち合い・鍵の返却までの流れを把握しておくことで、余裕を持って準備を進めることができます。
退去の流れ
退去予告（解約通知）をする
契約書で退去予告期間（1〜2ヶ月前）を確認してから通知します。解約日の変更は基本的にできないため、確実に退去できる日付で設定しましょう。明け渡しが遅れると遅延損害金が発生する場合があります。
荷造り・ゴミの処分を進める
ゴミの回収日が引っ越し日に間に合わない場合、ゴミ処分費が発生するケースがあります。解約通知後すぐに少しずつ処分を始めることをおすすめします。
ライフライン・インターネットの解約手続き
電気・ガス・水道・インターネットの解約は退去日までに各社へ個別に連絡します。インターネットの解約工事が必要な場合は特に時間がかかるため、早めの連絡が必要です。郵便局への転送届もあわせて手続きしましょう。
退去立ち合い・鍵の返却
荷物をすべて搬出した状態で不動産会社と部屋の状態を確認します。故意・過失による汚損・破損は借主負担となります。立ち合い後に鍵を返却し、退去手続きが完了します。
契約・更新・退去 手続き早見表
| フェーズ | 主な確認事項 | 特に注意すべきポイント |
|---|---|---|
| 契約時 | 重要事項説明書・賃貸借契約書の内容確認 | 退去予告期間・禁止事項・特約事項・設備の種別 |
| 更新時 | 更新料・火災保険・保証料の支払い | 契約満了の所定期間前までに更新or解約の判断が必要 |
| 退去時 | 退去予告・ゴミ処分・ライフライン解約・立ち合い | 解約日の変更不可・遅延損害金・インターネット解約工事の早期手配 |
用語解説
よくあるご質問
Q契約書にサインする前に内容を持ち帰って確認できますか？
できます。重要事項説明書・賃貸借契約書ともに、署名・捺印前であれば内容を持ち帰って確認する時間を設けることをおすすめします。不明な点は宅地建物取引士または担当者にその場で質問してください。
Q更新せずに退去する場合、いつまでに連絡が必要ですか？
契約書に記載された退去予告期間を確認してください。一般的には契約満了の1〜2ヶ月前までの通知が必要です。具体的には、退去予告が1ヶ月前の場合は契約満了の1ヶ月前までに解約の意思を伝える必要があります。期限を過ぎると自動更新となり、更新料が発生するケースがあります。
Q退去立ち合い時に気をつけることはありますか？
立ち合い前に部屋の荷物をすべて搬出した状態にしておくことが必要です。その上で、入居時に撮影した写真（入居前の状態の記録）を手元に用意しておくと、故意・過失による損耗かどうかの判断基準として活用できます。また、立ち合い時に作成される確認書にサインする前に、内容を十分に確認しましょう。
Qインターネットの解約はいつ頃から手配すればいいですか？
退去が決まった時点でできるだけ早く手配することをおすすめします。インターネットの解約工事が必要な場合、予約から工事完了まで1ヶ月以上かかるケースがあります。その結果として、手配が遅れると退去日までに解約が完了せず、余分な費用が発生する場合があります。
Q敷金はいつ、いくら返ってきますか？
退去立ち合い後、原状回復費用を敷金から差し引いた残額が返金されます。返金時期は契約書に記載されていますが、一般的には退去後1〜2ヶ月以内が目安です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗はオーナー負担が原則とされていますので、不当な請求と感じた場合は相談窓口を活用してください。
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